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小区电梯广告收入该归谁?
作者: 来源: 时间:2018-09-08 点击次数:
  不少读者会疑惑,小区广告收入归业主所有,我咋不知道?这个还没有在全国范围内形成共识的"利好消息",或将被立法明确。

第十三届全国人民代表大会常务委员会第五次会议正在北京召开,《民法典各分编(草案)》(以下简称"草案")27日提请常委会首次审议。

其中,物权编草案加强对建筑物业主权利的保护,规定:物业改变小区外墙、电梯等共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动,应当由业主共同决定;明确共有部分产生的收益属于业主共有。

【案例】业主要求物业公司公示广告明细被拒,打官司获胜

灯箱广告、电梯口视频广告、电梯内框架及视频广告、车库门广告……走进城市小区,各种广告五花八门,常换常新。那么问题来了,小区内的广告收入,究竟应该归其谁所有?是全体业主还是物业管理公司?业主有没有权利过问?

武女士居住在郑州市中原区一小区,她发现小区物业利用小区公共部位发布广告,认为物业公司进行了有偿经营,遂希望物业公布利用了哪些类型的业主共有资产、设施及空间,以及收费明细和资金处置信息。不过,物业公司认为,业主知情权是业主享有的法定权利,但范围不能无限扩大,对于武女士的要求置之不理。

武女士随后将物业公司告上法庭。郑州市二七区法院审理后认为,按照物业管理条例的相关规定,业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。最终支持了武女士的诉求。

这样的诉讼不是个例,更多的矛盾发生在法庭之外。2018年年初,郑州市某小区的业主,为表达抗议,拆掉了小区内设置的约50块框架广告牌,对物业利用小区公共场所实施营利且收益的去向提出怀疑。

业主王先生称,他们曾与物业沟通,希望物业公示小区电梯广告的收入和使用情况,但物业未公示。他们在考虑之后,遂将电梯内的广告牌拆掉了,目的是提醒物业,按照新的物业管理条例要求,公示物业费及电梯广告的使用情况。

【现状】小区广告费到底归谁?现行物权法未明确,各地物业管理条例规定不一

业主要求物业公示收入明细的要求过分吗?小区广告费到底归谁?

记者了解到,业主们要求物业公示广告费去向,依照的是于2018年开始实施的新修订的《河南省物业管理条例》。该条例第十六条规定,对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况业主享有知情权、参与决定权和监督权。

该条例第三十九条提到,物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息:业主缴纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况;物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况。

“虽然我国现行的物权法、物业管理条例并未明确规定公共部分产生的收益的归属,但是根据《物权法》的规定,电梯间、小区楼房外墙等部位属于建筑物共有部分,归小区业主共有,那么由此产生的收益也应归属业主所有,物业公司只是代替管理;并且《物业管理条例》明确了业主对这笔费用享有知情权和监督权。”北京大成(郑州)律师事务所律师马瑞介绍说,电梯广告收入归小区业主所有业已被司法审判实践所认可。比如最高人民法院公布的一起无锡市的物业纠纷案,无锡市锡山区人民法院一审认为:共有部分在物业服务企业物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益,在没有特别约定的情况下,应属全体业主所有,并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的,可以享有一定比例的收益。

【修法】物权编草案明确:共有部分产生的收益属于业主共有

业主对于小区广告的权利,未来或将扩大,且更为明确。

第十三届全国人民代表大会常务委员会第五次会议正在北京召开,《民法典各分编(草案)》(以下简称"草案")27日提请常委会首次审议。其中,物权编草案加强对建筑物业主权利的保护。这一修改,主要是针对实践中,一些物业服务企业未征求业主意见擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告等进行营利的行为。

对此,草案增加规定:改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动,应由业主共同决定。

此外,草案还明确:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收益,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

不过,一个小区很大,住户也多,如何才能算是业主共同决定呢?草案也考虑到了这一点,为了解决物业管理活动中,业主作出决议难的问题,适当降低了业主作出决议的门槛。规定:业主共同决定事项,应当由专有部分占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加表决。参加表决不必全部同意,经参加表决专有部分面积四分之三以上的业主且参加表决人数四分之三以上的业主同意即可。

建议】担心"多个和尚没水吃"?律师表示,单个业主也可以起诉

草案此项规定,对于广大业主来说,是个利好消息。但不免有读者担心,小区那么大,虽然不少人都对广告收入及去向有疑惑,但大家都多一事不如少一事,"多个和尚没水吃",万一物业公司缺乏监管,不愿意将广告收入用在业主身上咋办?单个业主可以起诉吗?

对此,马瑞介绍,民法典各分编草案是一部海纳百川的法典,上述探讨的几项新规,也是提纲挈领的法律规定。一旦草案通过,随后相关的法律、法规、条例、细则等都会做出相应的修改。届时,小区业主对共有部分的使用依法享有决定权及收益权,物业公司应逐步从被动公示转变为主动配合,登记好小区内业主人口数量、房屋专有面积等,在利用公共空间做广告前,应主动征求业主的同意,并定期公布资金使用情况。

草案通过后,如果物业公司未经业主同意擅自处置小区共有部分侵害业主权益的,业主可以单独提起诉讼维权,一方面可以要求停止侵害,恢复原状;另一方面可以行使知情权,要求物业公司公示资金去向,确保资金的使用符合全体业主的利益。对于条件成熟的小区,建议成立业主委员会,维护小区业主共同的合法权益。
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